Le syndicat de l’ASL lance un sondage sur ce sujet afin de recueillir l’opinion des membres de l’ASL sur ce qu’il serait préférable de faire après le départ en retraite d’Eric DUBUS. Pour avoir oeuvré durant 10 ans dont 8 en qualité de président, je me permets de publier ici le courrier que j’ai adressé récemment au Bureau de l’ASL.
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Le gardien et son logement.
| MICHEL MARTINO <michel.martino006@gmail.com> | lun. 11 nov. 10:22 |  | |
| À Puissanton-ASL, Direction | |||
Chère Présidente, chers membres du Bureau,
Je vous remercie du travail que vous accomplissez depuis trois ans et plus au service de notre communauté.
Je connais par expérience le poids que cette charge implique au quotidien dans votre vie de bénévoles.
Il y a quelques mois vous annonciez un sondage sur la suite à donner au départ en retraite de notre gardien et, partant, du sort que l’ASL réserverait à son logement.
Quelques membres de l’ASL que j’ai rencontrés s’interrogent également sur ce qu’il adviendra de ces sujets dans un avenir proche.
Par ce mail je voudrais apporter mon éclairage et le point de vue que je défendrai sur ces deux sujets importants en espérant que vous tiendrez compte de ces éléments dans l’élaboration de votre processus de consultation et de décision.
1) Le gardien :
nous avons la chance d’avoir en la personne d’Eric DUBUS, un garçon de grandes qualités, très serviable et très disponible sur lequel le Bureau peut s’appuyer sereinement autant que de besoin.
Pourtant, je me permets d’affirmer qu’il n’est pas occupé à plein temps, en m’empressant de préciser que ce qui suit ne doit en aucun cas venir amoindrir ses mérites car Eric n’est pas responsable de cette situation.
Notre gardien a des missions quotidiennes répétitives comme faire le tour du Hameau en voiture pour relever les anomalies tout au long de l’année et des missions ponctuelles, non récurrentes, avec des pics lorsqu’il faut souffler les feuilles après un coup de vent, passer le karcher sur les tennis et les dalles de piscine une fois par an, etc. par exemple.
Mais il dispose de beaucoup de temps inoccupé. Il est ravi lorsqu’on lui confie une tâche ou une mission qui l’occupe un moment pour couper une branche tombée sur la route ou redresser un panneau indicateur, par exemple. Cela dit, ces tâches ponctuelles ne font pas partie des missions d’un gardien d’immeuble et son éventuel successeur pourrait refuser de les exécuter.
Eric apporte du confort aux membres du Bureau par sa connaissance approfondie du domaine et de ses habitants mais ces acquis disparaîtront avec son départ en retraite.
Par expérience, il assume des missions comme appeler une entreprise pour intervenir sur une canalisation bouchée, une antenne qui fait des siennes, une ampoule grillée ou un portail en panne, toutes choses qui relèvent du rôle du Syndic. On lui demande d’être présent sur les chantiers parce qu’il en a le temps mais sa valeur ajoutée personnelle sur la taille des haies, le débouchage d’un tuyau ou la réparation d’un élément électronique de portail n’est pas avérée.
Ces activités sont à mettre en perspective avec un coût annuel, toutes charges incluses, supérieur à 70 000 euros en 2023 et qui ne cesse d’augmenter année après année, ce qui en fait de loin le poste budgétaire le plus important de l’ASL.
J’ajoute que son départ en retraite en mars prochain nous coûtera 50 000 euros que nous provisionnons depuis cinq ans.
En cumul ça commence à faire beaucoup !
Certes, si nous avions recours à un nouveau gardien, plus jeune, moins expérimenté, nous réduirions ces frais au départ mais ils ne cesseraient de croître au fil des années. J’ajoute qu’Eric nous a fait grâce de tout recours à la convention collective des gardiens d’immeubles qui est très contraignante et dont le syndicat est très actif.
Comment réagirait demain un autre gardien face à des missions qui n’entrent pas dans le cadre de ladite convention collective?
En France, depuis quelques années, il y a une tendance forte à ne plus embaucher de gardiens d’immeubles car nos collectivités ne sont pas compétentes pour assumer un statut d’employeur qui nous met en situation de risques.
Il est bien préférable de faire appel à un prestataire extérieur qui mettrait un factotum à notre disposition sur la base d’une présence quotidienne.
On pourrait commencer sur la base d’une plage horaire de 8h à 12h, 4 jours par semaine et 52 semaines par an. Le bureau définirait un cahier exhaustif des missions quotidiennes, tour du Hameau, contrôle visuel des portails et clôtures, etc. Le factotum disposerait d’un téléphone avec un accès à un « whatsapp bureau » accessible à tous les membres du Bureau et au gestionnaire du Syndic, ainsi qu’à son employeur. Ses constats et suggestions y seraient consignés puis les interventions programmées et déclenchées par le syndic après éventuelle validation du Bureau.
Cette personne devra être formée au même titre que devrait l’être un nouveau gardien salarié.
L’avantage c’est que ce factotum sera piloté par un chef d’équipe qui finit par connaître parfaitement les missions et peut pallier à toute absence ou changement, au même titre qu’un CHAMPAVIER chez BOTANICA ou un Christophe chez NEOPAX.
Pas de RTT, congés maladie ou autres inconvénients d’un salarié en direct (Eric nous a épargné cela mais c’est Eric).
Ensuite et sur la base du même contrat de prestations, les travaux récurrents mais ponctuels comme le nettoyage des tennis et des plages de piscine, seraient chiffrés.
C’est une souplesse à coût réduit qui nous fait défaut aujourd’hui a fortiori avec un gardien néophyte. En tout cas, ça vaut le coup d’essayer pour voir, quitte à revenir en arrière plus tard, l’inverse n’étant pas possible.
2) Locaux des ROURES :
L’ASL est statutairement autorisée à utiliser sans aucune limite dans le temps un appartement logeant le gardien, un studio attenant, brut de béton, une salle de réunions et plusieurs pièces attenantes ainsi que plusieurs salles ou ateliers en sous-sol de la copropriété les ROURES. Au titre de cette jouissance nous payons une redevance statutaire de 11,5% des charges de fonctionnement des ROURES et 7,5% des charges d’entretien de leurs ascenseurs. La loge du gardien aurait un caractère officiel mais je n’ai pu le vérifier. Les autres locaux dont l’ASL a la jouissance n’ont pas d’existence cadastrale du fait d’omissions datant de la création de la SCUC La Cité Bleue car les surfaces construites étaient excédentaires au Plan d’Occupation des Sols de l’époque.
Tant les ROURES que l’ASL se sont accommodées de cette situation jusqu’à présent. Mais les ROURES, si nous devions nous passer de gardien, aimeraient récupérer l’appartement et le vendre.
Pour cela il faut d’abord faire reconnaître l’existence de ces locaux ce qui est à mon sens une démarche à engager par les ROURES puisqu’ils en seraient les propriétaires, avec le concours éventuel de l’ASL. Il serait impératif que cette démarche de régularisation porte sur l’ensemble des locaux « occultes » afin de sortir définitivement de cette situation scabreuse.
Mais à l’issue de ce processus ce ne peut être que la copropriété les ROURES qui sera propriétaire de ces locaux. Nous en garderons la jouissance sans limite de durée comme actuellement, en vertu de nos statuts.
Cette régularisation donnera probablement lieu à des rappels de taxes foncières et autres dont la répartition devra être définie.
A l’issue de ce processus, les ROURES, en cas de suppression du poste de gardien, pourraient vendre l’appartement pour dégager des fonds destinés à financer leurs travaux de ravalement.
Pour céder ce lot ils doivent obtenir l’accord préalable de l’ASL et proposent couramment un partage à 50/50 du produit de la vente.
Cela me parait un partage équitable qui permettrait aussi à l’ASL de financer les travaux de réfection des tennis et autres équipements.
Au-delà on peut imaginer que des copropriétaires des ROURES veuillent acheter, pour en faire des caves individuelles, certaines parties des sous sols dont nous avons la jouissance mais qui ne nous sont d’aucune utilité. Là aussi il y aurait matière à générer de la trésorerie pour nos investissements futurs.
Voilà les points de vue que j’entends défendre lors des prochains débats.
J’espère que vous comprendrez ma position.
Encore merci pour votre engagement au service de notre collectivité.
Michel MARTINO
06 08 65 92 22.>>
5 réponses sur « Départ en retraite de notre gardien »
Sur le sujet de la mise aux voix en AG, si les 3 solutions sont exposées sur le même plan, les solutions qui ont recours à un prestataire extérieur auront moins de chance d’être adoptées que celle proposant le maintien d’un salarié – les voix pour le choix d’un prestataire étant diluées sur 2 propositions.
Il me semble important de demander en premier lieu aux associés s’ils veulent changer de modalité et remplacer le salarié par un prestataire. Et dans l’hypothèse où le recours à un prestataire est adopté, faire choisir entre telle ou telle fiche de poste.
Cela peut se résumer à 2 résolutions à présenter en AG :
Résolution X : l’Assemblée Générale (i) décide de mettre fin au poste de gardien salarié au terme du contrat de travail du gardien actuel, (ii) décide de recourir à un ou plusieurs prestataires externes au terme dudit contrat pour réaliser des prestations telles que décrites dans la fiche de poste en annexe A (celle de 20h) et (iii) décisions de modification budgétaire et d’autorisation d’engagement de dépenses.
Résolution Y : dans l’hypothèse où la résolution X n’est pas adoptée par l’Assemblée Générale, l’Assemblée Générale (i) décide de mettre fin au poste de gardien salarié au terme du contrat de travail du gardien actuel, (ii) décide de recourir à un ou plusieurs prestataires externes au terme dudit contrat pour réaliser des prestations telles que décrites dans la fiche de poste en annexe B (celle de 35h) et (iii) décisions de modification budgétaire et d’autorisation d’engagement de dépenses.
(si les résolutions X et Y ne sont pas adoptées, rien ne change, une ligne budgétaire existe déjà sur le poste de gardien et un nouveau contrat de travail sera conclu au terme du contrat de travail actuel, en exécution des dispositions en vigueur)
Sur le sujet de la fiche de poste et des besoins, ce n’est pas d’un “gardien” dont nous avons besoin mais d’un “factotum” (que nous pourrions appeler “Régisseur du Hameau”) et qui aura à la fois :
– une mission de surveillance globale du bon fonctionnement des divers équipements de l’ASL (équipements sportifs, clôtures, voiries, chemins, locaux…)
– une mission d’interface et de supervision des travaux et services réalisés par des prestataires ;
– une mission d’entretien des divers équipements de l’ASL (équipements sportifs, clôtures, voiries, chemins, locaux de l’ASL…), quand cela relève du nettoyage et ramassage de poubelles, du petit bricolage ou de travaux de cantonnier
– une mission d’interface avec les services publics (police, mairie…)
– une mission d’interface avec les résidents du Hameau (accueil téléphonique)
– une mission de police visant à faire respecter le cahier des charges en ce qui concerne les parties communes
– une mission de distribution de missives de l’ASL dans les boîtes aux lettres
– une mission de conciergerie pour les locaux de l’ASL (ouverture/fermeture sur demande, organisation des tables et chaises en fonction des réunions)
– une mission de gestion des installations sportives (gestion des cartes de piscine, des cartes d’accès tennis…)
Le régisseur rend compte au président de l’ASL et/ou aux membres du bureau pour les sujets dont ils ont délégation.
En termes de temps passé, je n’ai aucun doute sur le fait qu’un tel poste de régisseur puisse occuper un plein temps. La variable d’ajustement pourrait être la mission qui relève du petit bricolage ou des travaux de cantonnier. Il y aura toujours des éléments de clôture à repeindre, voire à réparer, des trous à reboucher, des abords de route à désherber, des chemins de traverses à restaurer, des coups de balai ici et là…
Il faut aussi garder en tête que le bénévolat assuré par les membres du bureau de l’ASL a ses limites et n’est pas constant en quantité dans le temps. Personne ne sait aujourd’hui la quantité de bénévolat que représentera le bureau élu à la prochaine assemblée. Tout ce qui peut être réalisé par le régisseur doit l’être.
Je suis favorable à une externalisation de ces missions, car cela nous apporte beaucoup plus de souplesse. Nous pourrons faire évoluer la fiche de poste au fur et à mesure de l’évolution de nos besoins. Et cela nous donne aussi une garantie de continuité de service (a contrario d’un salarié qui peut être absent pour diverses raisons : congés , maladie etc…).
In fine, je suis favorable à recourir à un prestataire pour un plein temps (35h), avec l’espoir que la fiche de poste définie par l’ASL s’enrichisse des différents points évoqués ci-dessus.
Je suis globalement d’accord avec ce que propose Christian Conti, à savoir recourir à un prestataire extérieur pour la souplesse et la sécurité que cela apporte à l’ASL. En revanche, contrairement à Christian, je préconise de démarrer avec un contrat de 20 heures par semaine afin d’observer ce que l’on peut charger comme missions dans cette durée de prestations. Ensuite il sera toujours temps d’augmenter le nombre d’heures après quelques mois de recul. On peut aussi imaginer de rester sur un contrat de 20 heures par semaine et demander au prestataire des heures supplémentaires autant que de besoin. C’est une façon de profiter au maximum de la souplesse qu’offre cette formule.
Sinon, en démarrant à 35 heures par semaine, on valide directement le principe d’une occupation à plein temps dont nous doutons à la base.
Il me semble nécessaire de décorréler le sujet du remplacement du gardien, du sujet de la loge. S’il est préférable – ou non – de recourir à un prestataire, ce doit être pour des raisons autres que celle – je cite le hameau info – « de ne pas rentrer en conflit avec le souhait de vente de l’appartement du gardien envisagée par les Roures ».
Sur cet hypothétique projet de vente de loge, nous – associés de l’ASL – ne disposons d’aucune information sauf à savoir que 1) l’ASL dispose d’une jouissance gratuite et perpétuelle de cette loge et d’autres locaux situés dans la résidence « Les Roures », en vertu d’une décision de l’AGE du 31/07/1991 de la SCC « Cité bleue », 2) l’ASL participe au titre de cette jouissance aux charges de copropriété (cf. article 17 1° du cahier des charges), 3) l’ASL s’est régulièrement comportée comme propriétaire, en réglant les dépenses qui incombent à un propriétaire, par exemple les dépenses de remplacement des baies vitrées, décidées en AG du 20 mars 2015 (résolution 18) par l’ensemble des associés de l’ASL y compris les associés résidant aux Roures. Enfin, j’ajouterais que la jouissance perpétuelle et gratuite dont dispose l’ASL n’est pas conditionnée à l’usage que l’ASL fait de ces locaux. Si la loge n’était plus occupée par un gardien, cela n’affecterait en rien le droit de jouissance dont dispose l’ASL.
In fine, si des velléités de vente de la loge existaient, il me semblerait important que tous les associés soient pleinement informés des tenants et aboutissants.
Bonjour
L’appartement du gardien a bien une existence légale car Éric a toujours payé la taxe d’habitation avant sa supression.
Les Routes devraient payer la taxe foncière.