Candidats à l’élection au Syndicat de l’ASL nous nous sommes réunis pour nous connaître et parler de l’ASL. Nous étions préoccupés par le point 14 de l’ordre du jour (résumé rapidement à : demande des Roures pour mise en vente de la loge du gardien et du studio, partage du prix obtenu par moitié entre les Roures et l’ASL.)
Il faut rappeler que l’ASL a toujours bénéficié pour ses activités de la jouissance de locaux dans l’immeuble les Roures, locaux définis dans leur règlement de copropriété comme partie commune à l’immeuble, c’est à dire leur appartenant, loge du gardien de l’ASL, la salle de réunion de l’ASL etc (1). Cela provient du contrat établi devant notaire lors du passage de la Société Coopérative de Construction à l’ASL en 1991 (2).
Toutefois cette jouissance a été établie au bénéfice d’une personne morale, l’ASL, pour une durée perpétuelle. Or la loi précise qu’une personne morale ne peut pas bénéficier d’une telle jouissance au-delà de la durée de 30 ans (article 617, 619 et 625 du Code Civil).
Les 30 ans sont échus depuis août 2021. L’article 619 d’ordre publique a vu son application en tel cas confirmé par la Cour de Cassation. (3). Nous en bénéficions quand même, par une tolérance de la copropriété l’immeuble les Roures. Mais cette loi étant d’ordre public, cette tolérance ne nous accorde aucun droit. En fait à ce jour nous sommes occupants sans titre de l’ensemble de ces locaux.
La copropriété des Roures a des travaux de ravalement à faire. Elle propose de vendre la loge (un trois pièces) et son atelier (un studio) en partageant la recette par moitié ASL/ROURES, ainsi qu’en a décidé leur AG de juin 2024 (4).
Et après ? Qu’est-il prévu pour notre salle de réunion ?
Nous ne pouvons pas loger un gardien salarié dans des locaux qui ne nous appartiennent pas et dont nous ne détenons aucun droit de jouissance aussi bien gratuit que locatif.
Il est évident que nous ne pouvons pas loger notre association dans des locaux qui ne nous appartiennent pas et dont nous ne détenons aucun droit de jouissance. (5)
Il nous faut une solution.
Pour l’ASL il faut avoir un local pour domicilier notre association, ses archives, pour tenir les réunions de notre syndicat, ses permanences, les assemblées générales, et avoir un local qui puisse être un bureau pour le Gardien salarié non logé ou le factotum d’une entreprise extérieure, et mettre à leur disposition un sanitaire. Aussi, une salle pour les activités ASL.
Pour les Roures obtenir des moyens financiers suffisants pour réaliser l’ensemble de leurs travaux.
Il est proposé que la demande des Roures concernant la mise en vente de la loge, le studio, leurs annexes ainsi le partage du prix à 50 % soit accepté en complétant la réponse de l’AG de l’ASL par points suivants :
L’ASL réinvestit les 50% provenant des ventes, dans l’achat de la salle de réunion, et ses annexes, déduction faites des frais d’acquisition et notarié.
Il sera demandé à la copropriété des Roures d’accepter la cession à l’ASL de la salle de réunion du rez de chaussée avec ses annexes, dont sa cave pour un prix constitué des 50 % à revenir à l’ASL, cela tel que défini par la résolution 17 de leur AG du 10/06/2004, diminué des frais d’acquisition et notarié pour un montant arrêté à celui de la provision nécessaire définie par notaire en charge de l’acte (probablement environ 9 %).
Dans l’attente de la réalisation de l’ensemble, et jusqu’à l’acte authentique d’acquisition par l’ASL, la copropriété des Roures laisse à l’usage de l’ASL la salle de réunion et ses annexes. Les charges de copropriétés y afférant restant à la charge de l’ASL.
Une fois réalisé cet acte, l’ASL ne supportera plus de charges forfaitaires des Roures, mais les charges de copropriété afférentes à ce local et ses annexes selon les tantièmes déterminés par le règlement de copropriété rectifié suite à la création des nouveaux lots issus des ventes. Simplification des démarches pour les Roures, et pérennité des services pour l’ASL.
C’est pour cela que nous vous proposons au point de l’ordre du jour numéro 14 de ne pas approuver la résolution proposée suite à la demande des Roures mais de voter pour la résolution suivante comme une réponse approuvant la proposition des Roures en la complétant par une proposition de l’ASL. Résolution qui nécessite la majorité des 2/3 :
VOIR en AG LA RÉSOLUTION 14 « bis » proposée au vote
Renvois :
(1) au rez de chaussée : la salle de réunion et ses annexes, sa cave, la loge du gardien, sa cave, le local atelier (studio), sa cave ; au sous-sol : la salle de gymnastique et son vestiaire, le local « céramique » et le local « photo ».
(2) La Société Coopérative de Construction de la Cité Bleue a fait construire l’ensemble des villas, l’immeuble les Roures, les réseaux, les routes, et tous les équipements collectifs.
L’AG extraordinaire de la société coopérative à Vallauris en date du 31/7/1991.
Création simultanée de la copropriété RESIDENCE LES ROURES règlement de copropriété du 31/10/1991, l’Association Syndicale Libre du Hameau du Puissanton Statuts du 31/10/1991, et Cahier des Charges même date.
Enfin Acte de cession SCC à l’ASL du 15/07/98.
L’immeuble les Roures est édifié sur une parcelle actuellement cadastré AD 466, qui appartient exclusivement à la copropriété les Roures. Comme les parcelles privées sur lesquelles sont construites chacune de nos villas. Les Roures font partie de l’Association Syndicale Libre du Hameau du Puissanton. Chaque copropriétaire est un associé de l’ASL.
(3) Cour de cassation, civile. Chambre civile 3, du 4/03/21, 19-25.167 ; Article 619 Code Civile, version en vigueur depuis le 21 mars 1804, créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804. « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. »
(4) Leur AG du 10 juin 2024, point 17 à l’ordre du jour, voir leur résolution annexée à la convocation de AG (en PDF pages 72,73,74.)
(5) Article 5 – Siège : Son Siège est fixé à VALLAURIS (AM.) Hameau de Puissanton, Immeuble « LES ROURES ».
Bertrand HARDY et TISSERAND Dominique
3 réponses sur « AG : VENDRE LA LOGE, où..? »
Document intéressant mais qui ne mentionne pas le fait qu’on ne peut opérer de transaction, vente ou achat, sur des biens qui n’existent pas. La première des démarches devrait être, en collaboration étroite entre ASL et Roures, de régulariser l’existence cadastrale et fiscale de ces locaux. Il sera toujours temps ensuite de soumettre à une AG d’utiliser ou non les fonds provenant de la vente de la loge pour acquérir tout ou partie des locaux dont nous disposons gratuitement aujourd’hui. A cet égard, il n’est pas certain que notre droit d’usage illimité puisse être contesté sous prétexte que nous sommes personne morale. En effet l’ASL regroupe exclusivement des particuliers propriétaires de maisons ou appartements. Pour le cas des SCI, il y a au regard du fisc, une complète confusion de patrimoine de personnes physiques.
Enfin, tout cela ne pourra s’envisager que dans l’hypothèse où l’AG vote pour la suppression du poste de gardien.
Ne mettons pas la charrue avant les boeufs.
En réponse à Michel Martino 23 février 25
« vente ou achat, sur des biens qui n’existent pas »: Ces locaux ont une existence légal : ils figurent Page 15, au 6°, dans le règlement de copropriété de l’immeuble les Roures signé par devant M°Leplat notaire à Antibes, par Mme Raymonde Barrois, présidente de la société coopérative de construction, le 31/10/1991 et enregistré aux hypothèques. Pour les Roures il est juste besoin de modifier leur règlement de copropriété en enregistrant la création des nouveaux lots de copropriété issues de leur parties communes tel que figurant P15.
« Il sera toujours temps ensuite de soumettre à une AG » Les Roures propriétaire légal de locaux existant légalement, pose la question maintenant. Ils ont attendu depuis juin notre AG de février, 8 mois, pour obtenir notre réponse, celle des associés de l’ASL, dont ils font partie.
« En effet l’ASL regroupe exclusivement des particuliers propriétaires de maisons ou appartements. Pour le cas des SCI… » L’ordonnance n°2004-632 du 1/07/2004 relative au ASL définit l’ASL comme une personne moral dans son Article 2. Donc nous sommes bien concerné par le 619 CC.
[…]
Monsieur HARDY, s’il était si simple pour les Roures de légaliser l’existence des locaux objets de nos échanges, soyez certain qu’ils l’auraient déjà fait. Il n’y a pas dans mon propos de volonté d’entraver l’objectif des Roures, bien au contraire. Relisez ce que j’ai posté à ce sujet sur le WhatsApp Puissanton. Ce que je suggère, plutôt que de tenter d’inscrire un résolution 14 bis (il est trop tard pour modifier l’ordre du jour), c’est de subordonner l’accord de notre AG à un engagement des Roures de régulariser la situation comme condition préalable à toute autorisation de vente. Cette mention peut être ajoutée au texte de la résolution 14. Cela peut se faire en quelques semaines par une AG extraordinaire des Roures.